Ülkemizde tarım arazisi alma niyeti bulunan yatırımcıların ve arazisini satmak isteyen maliklerin gerçekleştirdikleri satış işlemi, satıştan sonra sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanmaları halinde iptal edilebilmekle birlikte bu durum gerek yatırımcılar gerekse de arazi maliki açısından birçok probleme sebebiyet vermekteydi. Bu sebeple 04.11.2020 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun” ile birlikte sınırdaş arazi maliklerinin önalım haklarına yönelik değişikliğe gidilmiştir.

5403 sayılı “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu” ile sınırdaş maliklere, sahibi oldukları topraklara komşu olan tarım arazilerinin satılması halinde önalım hakkı tanınmış ve bu husus 03.07.2005 tarihi itibariyle hükme bağlanmıştı. 5403 sayılı kanuna ek olarak, 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı “Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması” hakkındaki Kanun’un 1. maddesinde düzenleme alanı bulduğu üzere her iki kanundaki amaç; “toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.” şeklindeydi.

Bu bağlamda gerek 5403 sayılı gerekse de 6537 sayılı Kanunların 1. maddelerinde düzenleme alanı bulmuş hükümlerde amaçlanan hususların gerçekleşmesi için kanun koyucu; tarımsal arazilerin farklı farklı kişilere satılarak bölünmesinin satışa konu tarımsal arazilerin işlevsiz kalması ve buna bağlı olarak yeterli verimliliğin alınamaması gibi durumlarının engellenmesi amacıyla 5403 sayılı Kanun’un m. 8-i/f.2 ile daha önce yalnızca paydaşlara tanınan önalım hakkını, satışa konu tarım arazilerine sınırdaş olan komşu tarım arazi maliklerine de tanınmıştı. Ancak gün geçtikçe uygulamada belli başlı aksaklıklar ve problemler meydana gelmiş, bu durum ise kanun koyucuya yeni bir düzenleme yapma zorunluluğu doğurmuştu. Zira satışa sunulan ve satımı gerçekleşen tarım arazilerinde sınırdaş maliklerin önalım hakkı, çoğu zaman gerek satışa konu tarım arazisinin alıcısı konumundaki yatırımcı, gerekse de arazi maliki olan satıcı tarafından bilinmemekte ve devamında sınırdaş maliklerin kanuni önalım haklarını kullanmaları sebebiyle zaman kaybı ve mahkemelerin iş yükünün artmasına sebebiyet vermekteydi. Bu minvalde son kanun değişikliğinden evvel tarla vasfı bulunan taşınmazların satışa sunulması durumunda arazi maliklerinin söz konusu tarım arazisine sınır sahibi olan komşularının böyle bir hakka sahip olup olmadıklarını iyice araştırmaları gerekmekte aksi takdirde yukarıda belirtildiği üzere problemlerle karşı karşıya kalmaktaydılar.

6537 sayılı Toprak Koruma Kanunu’nun 8/i maddesinde geçen Önalım hakkı kapsamında; “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” şeklinde düzenleme söz konusu idi. Böylece satışa konu tarım arazisi satıcısının, önalım hakkını sahibi konumunda yer alan komşu parsel maliklerine bildirimde bulunmalı ancak bu takdirde bildirilen tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle sınırdaş malikin önalım hakkı düşmekteydi. Satıcı malik tarafından bildirimin yapılmaması ve komşu maliklerin satıştan haberdar olmaması yahut sonradan haberdar olmaları durumunda alıcılar, sınırdaş maliklerin önalım hakları sebebi ile risk altında bulunmakta, hakkın süresi içerisinde mahkeme yolu ile ileri sürülmesi ile birlikte her an bedeli mukabilinde malik oldukları arazileri üzerinde mülkiyeti kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalmakta ve her hâlde satıştan itibaren geçerli olan iki yıllık hak düşürücü süreyi beklemek zorunda kalmaktaydılar.

Bu bağlamda 04.11.2020 tarihinde Resmî Gazetede yayınlanan 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesi ile 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır ve uygulamada yaşanan problemler bir anlamda giderilmeye çalışılmıştır. Böylece satışa konu tarım arazisinin maliki, kimseye bildirimde bulunmak zorunda kalmadan tarım arazisini, kanuna aykırılık teşkil etmemesi şartıyla doğrudan doğruya satabilecek, alıcı konumunda olan yatırımcılar ise böylelikle önalım hakkının kullanılması için gerekli olan hak düşürücü sürenin sona ermesini beklemeyeceklerdir. Sonuç olarak yeni düzenleme ile birlikte gerek yargı mercilerinin iş yükünün artması gerekse de satıcı ve alıcı konumundaki yatırımcıların bu süreçte hak sahiplerinin önalım haklarını kullanılmasından sebeple işlemin iptali ile karşı karşıya kalmaları gibi hususların önüne geçilmiştir.